Жизнь на сдачу

Иллюстрация: http://www.sxc.hu/

Продать жилье и жить на проценты от крупного депозита может быть выгоднее, чем сдавать квартиру. Но только на первый взгляд.

Сыр в мышеловке

Пенсионеру Илье Пантелеевичу как будто повезло. Сложилось так, что он имел не одну квартиру, а две. А это, на первый взгляд, позволяло ему неплохо зарабатывать на жизнь, не прилагая особых усилий. В одной квартире наш герой поселился сам, а другую решил сдавать. Но жизнь домовладельца оказалась не безоблачной. Первые же квартиранты затопили соседей, и начинающему рантье пришлось вместе с виновниками оплачивать ремонт. Вторые жильцы, политкорректно выражаясь, афроамериканцы, оставили после выселения такие счета за международные телефонные разговоры, что на их оплату ушла почти вся прибыль. Илья Пантелеевич отчаялся заработать на сдаче жилья в аренду, продал квартиру, а деньги решил отнести в банк. Примечательно, что после недолгих раздумий полученная от продажи квартиры сумма была разбита на две части, которые были размещены на депозитах в двух банках. Попытка диверсифицировать риски была предпринята на всякий случай — мало ли что в жизни бывает. Оказалось, что в жизни порой случаются невероятные вещи.

Депозиты в банках оказались куда опаснее нерадивых квартирантов. Сначала «лопнул» один банк, а через месяц — другой. Из владельца солидных депозитов Илья Пантелеевич вынужден был стать активистом Союза вкладчиков обоих банков, в которых и хранил свои деньги. Надо сказать, что оба банка обещали неплохие проценты по вкладам. В 2007 г., через год после упомянутых банкротств, Фонд гарантирования вкладов повысил максимальную сумму компенсации до 50 тыс. грн. и распространил действие своего решения и на вкладчиков ранее обанкротившихся банков. В итоге отчаявшемуся пенсионеру удалось вернуть значительную часть из средств, доверенных банкам.

Описанный выше случай является ярким примером рисковости инвестиций в депозиты и недвижимость, за счет которых население стремится обеспечить себе безбедное существование. Многие граждане действительно мечтают о жизни рантье, которая, в идеале, позволяет получать достаточные для нормальной жизни доходы, при этом не работая. Способов достичь такого состояния множество. Тем не менее для большей части населения Украины наиболее дорогим активом, который может стать источником доходов, остается жилье либо земельный участок. Именно они способны приносить деньги либо сами по себе, либо как актив на продажу для последующих инвестиций.

Начинающим рантье стоит помнить, что единого рецепта для них не существует. Инвестиции как в недвижимость, так и в финансовые инструменты подвержены огромному количеству рисков, что не позволяет выбрать единственно правильный вариант. Да он и невозможен, так как риски и уровень доходности каждый для себя взвешивает сам.

Домовладелец VS Вкладчик

Стоит ли банковать

Несмотря на все риски, сложившаяся на банковском рынке ситуация делает выгодным вложение денег на банковский депозит. По данным консалтинговой компании SV Development (г. Киев; консалтинг и оценка на рынке недвижимости; с 2005 г.), средняя арендная плата за 3-комнатную квартиру, например, в Соломенском районе столицы составляет $991 в месяц. В то же время средняя цена продажи 3-комнатной квартиры советской постройки составит $180-220 тыс. По крайней мере, такие цифры наиболее часто встречаются в объявлениях частных продавцов и агентств недвижимости. Следовательно, если продать квартиру за $200 тыс., а деньги положить на банковский депозит, то можно получать заработок больший, чем если просто сдавать жилье в аренду. По данным компании «Простобанк Консалтинг» (маркетинговые исследования в сфере банковских услуг; с 2005 г.), средние годовые ставки по депозитам в долларах составляют примерно 10,11%. То есть вместо $991 арендной платы в месяц можно получать более $1 600 в качестве процентов по депозиту. Если же говорить о гривне, то 1 млн. грн. на депозитный вклад будет достаточно для того, чтобы обеспечить вкладчику ежемесячные выплаты в размере 10 тыс. грн. даже при ставке Г2% годовых. Сегодня же ставки по гривневым депозитам нередко доходят до 20% годовых. Впрочем, это касается в основном депозитов с выплатой процентов в конце срока, что мало подходит для рассматриваемых задач.

Общие риски

У всех перечисленных выше вариантов есть один общий риск — валютный. В какой валюте оформить депозит? Что будет с курсом доллар-евро? Не обесценится ли гривня? Какую валюту требовать в качестве арендной платы? Вопросов, как видим, множество. До недавних пор большинство владельцев квартир предпочитали брать арендную плату в долларах США, но после того как Нацбанк изменил в мае текущего года курс с 5,05 грн. до 4,85 грн./USD, многие начали требовать от квартирантов оплаты в евро или гривне. Реакция скорее спонтанная, нежели осмысленная, так как курс евро в последнее время тоже нестабилен. Если с начала года евровалюта дорожала, то потом стала заметно дешеветь. Такая же судьба может ожидать и украинскую национальную валюту. В конце августа появилось сразу несколько прогнозов о будущем гривни — один другого пессимистичнее. Одни аналитики пророчат курс гривни к доллару на уровне 5,0 грн., другие — 5,3 грн., третьи — даже 7 грн./USD. Главный аргумент — предполагаемое повышение российским «Газпромом» цен на газ для Украины. Фактически же на вопрос, какой валюте доверять, не берется ответить никто. Впрочем, для тех, кто предпочитает работать с банковскими депозитами, выход есть. Всегда можно распределить деньги на депозитах в трех валютах, минимизировав таким образом риски курсовых колебаний.

Немаленькое «но»

Так или иначе, но самый главный аргумент не в пользу депозита — возможное обесценивание денег. «Я бы тоже сдавал квартиру. Даже учитывая то, что я банкир. Если ты сдаешь квартиру, твои деньги защищены от инфляции, находятся в реальных активах», — рассуждает Павел Крапивин, заместитель председателя правления банка «Контракт». Отметим, что многие эксперты по итогам 2008 г. прогнозируют в Украине высокую инфляцию. Так, Всемирный банк еще в июле повысил прогноз инфляции на 2008 г. с 17,2% до 21,5%. Гораздо пессимистичнее на украинскую экономику смотрят аналитики рейтингового агентства Standard&Poor's — они оценивают среднегодовую инфляцию в текущем году в Украине на уровне 27%. На 2009 г. агентство прогнозирует рост цен на 21% (Бизнес, в свою очередь, ожидает в 2008 г. инфляцию на уровне 23%, в 2009 г. — 17,5%; см. № 31 от 04.08.08 г., стр. 22-25).

Возможно, именно поэтому даже некоторые банкиры украины весьма критично оценивают возможности депозитов, ставки по которым отнюдь не всегда перекрывают даже официальный уровень инфляции. И правда, товары и услуги, входящие в потребительскую корзину зажиточного гражданина, могут дорожать гораздо быстрее тех товаров и услуг, которые учитывает в своих подсчетах Госкомстат. Это и бензин, и качественная одежда, и продовольствие, а также высокие затраты на коммунальные услуги. Следовательно, депозит вряд ли позволит получать прибыль, на которую можно жить, скорее, он просто спасет временно не задействованные в бизнесе деньги от обесценивания. Впрочем, среди вкладчиков все-таки есть и такие, кто доверяет банкам деньги, вырученные от продажи недвижимости. «Вкладчики стали грамотнее. Они уже не кладут все яйца в одну корзину, а по 50 тыс. грн. раскладывают в разные банки», — говорит Владимир Маслов, руководитель Союза вкладчиков Интерконтинентбанка, обанкротившегося весной 2006 г.

Квартирный вопрос

Как ни странно, большинство владельцев квартир все же предпочитают получать арендную плату и не желают переводить свои активы в деньги для дальнейшего заработка с помощью фин-учреждений. «Я когда-то просчитывал подобные варианты. При условии стабильных цен на недвижимость банковский депозит выгоднее раза в полтора», — уверяет Павел Крапивин. Но при кажущейся прибыльности, этот способ распоряжения имуществом не особо популярен. «У нас не так уж много было вкладчиков, которые продавали квартиры и отдавали деньги в банк», — говорит Владимир Маслов. "Да, такие случаи крайне редки, — подтверждает его слова Павел Крапивин. — Я знаю только пару примеров, когда клиенты продавали объекты недвижимости и отдавали деньги на депозит".

Взвешивая все «за» и «против», даже банкиры приходят к выводу, что недвижимость как инструмент получения дополнительного дохода может выглядеть надежнее. «Цены на недвижимость, может, и падают на какое-то время, но в конечном счете возвращаются на прежний уровень, а возможно, становятся больше. Поэтому лучше сдавать квартиру, чем размещать депозит в банке», — считает Сергей Щербина, председатель правления Терра Банка (г. Киев; бывший «Инвест-Кредит Банк»; с 1996 г.). Действительно, всегда стоит учитывать такой немаловажный факт, как изменение цен на недвижимость. Фактически, получая и растрачивая проценты по депозиту, мы не защищаем основной вклад от обесценивания. В то же время, обеспечивая жизнь посредством сдачи недвижимости в аренду, владелец может быть спокоен, так как его квартира или дом, скорее всего, будут дорожать.

«Деньги — это бумажки, которым мы сами назначили некую стоимость. А земля и квартиры — это действительно реальные ценности, риск утраты которых намного меньше, чем потеря депозита в банке. И, кроме того, это те активы, которые постоянно дорожают. Вложения в квартиры всегда будут защищать от инфляции. На 15-17% в год стоимость недвижимости должна расти (если, конечно, на рынке нет кризиса и застоя с продажей жилья. — Ред.)», — утверждает г-н Крапивин. Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (г. Киев; объединяет представителей 25 областей; с 1995 г.), тоже считает, что сдавать квартиру в аренду выгоднее и безопаснее, но приводит другой аргумент: «Куда вы денете риски возможного дефолта в банковской системе? Этот фактор тоже нужно учитывать». Статистика подтверждает, что большинство граждан пока не решаются продавать свои квартиры и доверять деньги банку. По данным Фонда гарантирования вкладов, около 27 млн. граждан страны имеют банковские депозиты. При этом средняя сумма вклада колеблется в пределах 4-5 тыс. грн. Такие сравнительно небольшие суммы среднестатистический гражданин может накопить сам, не прибегая к продаже жилья. Логично также предположить, что, даже максимально диверсифицируя риски, вкладчик, вероятнее всего, откроет несколько депозитов на сумму около 50 тыс. грн.

Квартирный ответ

Любой владелец квартиры, желающий пожить за счет квартирантов, обязательно столкнется с проблемой отсутствия каких бы то ни было гарантий. В отличие от банковской системы, где гарантируется возврат до 50 тыс. грн. по одному вкладу физлица, квартиранты, по большому счету, ничем не обязаны владельцу недвижимости. Можно, конечно, переписывать паспортные данные своих жильцов, требовать аванса за два месяца вперед, отключать международную телефонную связь и т.д. Но что помешает съемщикам жилья выехать без предупреждения в неизвестном направлении, оставив после себя долги по коммунальным платежам, жилье в плачевном состоянии и заявления о возмещении ущерба от соседей? Частично проблему, конечно, можно решить за счет страхования. Причем страховой рынок сегодня предлагает страховать как саму недвижимость от уничтожения или повреждения, в том числе и от вандализма, так и ответственность ее владельца перед соседями, в частности, по таким рискам, как затопление. Страхование квартиры обойдется в 0,2-0,5% ее стоимости в год, в зависимости от количества предусмотренных договором рисков. Например, для квартиры стоимостью $200 тыс. годовая страховка составит $400-1000. Следовательно, только на страховании можно потерять сумму, приблизительно равную размеру одного ежемесячного дохода от сдачи жилья в арену. Можно также приобрести полис экспресс-страхования жилья, стоимость которого составит до 500 грн. в год, но в таких договорах сумма максимальной выплаты составит не более 100-200 тыс. грн., что вряд ли позволит компенсировать потери в случае серьезного пожара (подробнее о страховании недвижимости см. Бизнес № 27 от 02.07.07 г., стр.44-46, 48. — Ред.).

Более того, даже при нормальных договорных отношениях квартира будет постоянно нуждаться в ремонте. Если же за ее состоянием не следить, то рано или поздно количество клиентов, желающих платить за проживание в ней приличные деньги, заметно уменьшится. А стоимость качественного ремонта жилья может превысить годовую прибыль от его сдачи, особенно если учесть постоянный рост цен на стройматериалы.

Еще более серьезная опасность таится в снижении цен на аренду жилья в Киеве. По данным консалтинговой компании SV Development, цены на аренду жилья в столице за июль снизились в среднем на 2,15%. Максимум падения показало жилье в Шевченковском районе столицы — 4,58%. Снижение вроде бы незначительное. Тем не менее интересен сам факт, так как до сих пор стоимость аренды жилья росла вместе со стоимостью самих квартир.

А вот что будет со стоимостью квартир — большой вопрос. Еще в начале августа Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Київ-Житло-Інвест», уверял журналистов: «Сегодня цены на жилье в Киеве достигли своего максимального уровня. При этом нет предпосылок для того, чтобы говорить о росте их стоимости темпами минувшего года».

Для шустрых

Наблюдающийся на рынке недвижимости застой делает затруднительной продажу квартиры для инвестиции в банковский депозит. «Рынок может и не позволить продать квартиру по наиболее выгодной цене», — предупреждает Сергей Щербина. В свою очередь, Александр Бондаренко рисует еще более мрачную картину: «Рынок стоит, и даже при желании продать квартиру у вас ничего не получится. Никто не покупает. Банки кредиты не дают, а личных денег мало. Так что если есть объект, который может приносить деньги, то лучше сдавать его в аренду».

Однако есть и другие варианты. "Можно сдать квартиру. При этом заложить ее в банке, получить кредит и выгодно его инвестировать. Проценты по кредиту будут гаситься за счет арендной платы, — рассказывает Сергей Щербина. — Для некоторых это тоже бизнес". Примечательно, что, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в I квартале 2008 г. 57,1% кредитов под залог жилья брались не для покупки квартир, по итогам II квартала доля кредитов под залог недвижимости, целью которых не является покупка жилья, составила уже 63,9%.

• Опубликовано на сайте: 15.09.08
• Автор: Святослав Иконников
• Источник: Банковский рынок Украины
• Версия для печати
• Перейти в рубрику "Депозиты"
• Перейти в рубрику "Депозиты / Статьи"

Читать также:

• Несколько вещей, о которых может позабыть ваш банк
• Плата за депозит
• Каким банкам доверять во время кризиса
• Стоит ли открывать ребенку депозит на будущее?
• Сезон охоты на вкладчика

Комментарии читателей: